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  • 杭州楼市成交井喷背后:私营企业主、炒房团催热楼市
  • 2016年07月18日来源:中国房地产网

提要:在这场全国楼市去库存战役中,杭州走在了前列。2014年4月,杭州商品住宅去库存周期还长达26个月,到了2016年6月就降到了4.6个月。

在这场全国楼市去库存战役中,杭州走在了前列。2014年4月,杭州商品住宅去库存周期还长达26个月,到了2016年6月就降到了4.6个月。

这源于杭州楼市成交量的井喷。

据克而瑞杭州机构数据,今年上半年,杭州八区卖出了97657套商品房,同比增长81%。这个数据超过了2010年至2014年任何一年的全年销量,占2015年全年销售量的74%。其中,商品住宅今年上半年共卖出76849套,同比增长68%。

天量成交下,杭州商品房库存从2015年底的16。74万套降到了今年6月底的13。78万套,6个月时间商品房库存少了2。96万套。其中,商品住宅库存从去年年底的8。63万套降到今年6月份的6。55万套,减少了2。08万套。

今年上半年,杭州还卖出了有史以来最多的土地。

据克而瑞杭州机构数据,今年上半年,杭州市八区经营性土地(不含工业用地)出让总面积达668.26万平方米,总成交金额809.3亿元,均创历史同期新高。其中,土地成交金额同比增长415%。

杭州地价涨幅已明显超越房价增长速度。今年上半年杭州住宅用地平均楼面地价为14194元/平方米,同比增长43.84%;而上半年杭州住宅成交均价约17071元/平方米,同比仅上涨4.86%。

对于今年高价拿下杭州地王的房企而言,杭州未来房价涨幅能否撑起当前地王楼面地价,仍蕴藏很大的风险。

“虽然杭州商品房去库存周期降到5个月以下,但从绝对量上看,杭州楼市库存量依然很大。目前杭州市场上领了预售证还没销售的商品住宅库存量是800多万平方米,但从广义库存量上看,还应包括三四百万平方米的土地供应量,以及没有拿到预售证的库存量,这些加起来总共约2500万~2600万平方米的商品住宅可售量,还需要2年左右时间才能消化完。”克而瑞杭州机构研究员董枭斐在接受中国房地产报记者采访时表示,从库存量和杭州房价涨幅可控角度看,下半年杭州楼市政策收紧的可能性不大。

本地“刚需”占比超50%

热点区域外来投资者增加

杭州楼市的火爆,吸引了大量投资者以及开发商的进入。

“不仅是在杭州工作、生活的人想买杭州的房子,还有很多外地炒房团来杭州投资购房。很多来自江苏、上海、温州等地的买家都比较看好杭州楼市。”杭州当地一位地产项目销售人员对记者表示,今年曾在机场接待过几批这样的炒房人群。

根据杭州透明售房研究院的监测,外地购房者在今年4月份市场占比达到了29%。上海人到杭州买房子的情况,过去很少见,但是今年1月份、2月份市场占比达到2%左右,3月份达到4.2%,到4月份达到了5.9%。这样的购买比例已经超越了温州人购买的比例,成为在杭州购房主要的异地购房群体。

“杭州购房人群以本地‘刚需’客户为主,占到50%以上。但今年上半年外来投资者大增,导致成交量过高。杭州有些热点区域,外来投资者增加了20%~30%。一些人不仅仅是单纯的投资,也是看中了杭州的居住环境,觉得在杭州买套房,年轻时能当作投资,退休后可以来居住。而有些人则因上海、苏州等地房价过高而来到杭州。”克而瑞杭州机构研究员董枭斐在接受中国房地产报记者采访时表示。

据董枭斐介绍,杭州正迎来政策风口期。随着G20峰会、亚运会的落地,杭州城市等级正在提升,杭州产业正处于升级换代期,以科技产业为主,滋生了很多收入高的人群。未来科技行业将不断进入杭州,并带来人口的流入。因此,杭州未来3年内,“刚需”购房人群还将增加,不存在透支现象。

官方数据显示,仅去年一年杭州常住人口净流入就达12万,这一数字超过了南京、苏州、上海。

私营企业主居多

对楼市政策最敏感

杭州库存去化周期的反转,主要受益于楼市利好政策的刺激。

“杭州人七成以上都是个体户,这个群体对政策的敏感度很高,对政策的拿捏和反应力都比其他城市要强。因此,楼市刺激政策下,大量涌入楼市。”董枭斐分析认为。

除了全国性的去库存政策,杭州也从去年开始接连出台去库存新政。先是去年7月份,杭州出台《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》,提高商品房预售门槛,由原来的“只要求多层建筑完成主体结构1/3以上,高层建筑完成地面以下的主体工程”,提高到“十一层以上的,已完成建筑主体结构施工的二分之一以上(且不低于十层)”。

“这相当于将销售周期拉长两个月,即杭州增加了两个月去库存时间。按照每月100万平方米去化量计算,两个月时间就是200万平方米,去化周期大大改善。”董枭斐分析表示。

今年2月29日,杭州市政府又发布了《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的通知》,被称为楼市新政的“杭十条”,涉及优化土地供应、推进住房保障货币化等方面。

克而瑞杭州机构数据显示,在政策利好下,杭州商品房市场在2015年5月出现库存拐点,结束了此前库存不断攀升的态势,此后商品房住宅去库存周期稳定保持在12个月以下。从去年年底开始,杭州商品住宅去化周期持续下降,今年6月,取得预售证的商品住宅去化周期仅4。6个月。

库存量仍较大

高价拿地仍存风险

“杭州市场转好主要还是受到宏观大市的利好,杭州相比一线城市算是后程发力。在一线城市房价上涨过快、地价过高背景下,开发商和投资客均转战杭州。”融创杭州市场总监刘利钦对中国房地产报记者表示。

外来开发商的进入,使得杭州地王频出。

数据显示,今年前6月,杭州土地市场共有14个板块刷新纪录。其中,位于杭州市中心的绿城潮鸣地块,以4.54万元/平方米创杭州住宅用地楼面地价新高。7月5日,阳光城以总价37.48亿元竞得杭州未来科技城123号地块,成交楼面地价19664.44元/平方米,溢价率高达208%。此前的6月27日,东原房产以18.44亿元总价竞得杭州未来科技城198号B地块,折合楼面地价1.82万元/平方米,溢价率183.97%。

若根据成交楼面地价推导,未来科技城123号地块未来保本房价,或将达到3万元/平方米。而目前,业内对于该区域房价能够突破3万元/平方米,还抱有较大的疑问。

“余杭区一些高价地风险大,如未来科技城周边房价卖到1.8万元/平方米,楼面地价却拍到1.9万元/平方米。这样的房价与地价比例在主城区的一些区域尚不会达到,因此主城区拿地风险尚不大。”刘利钦表示。

而目前杭州房价并未随着销量出现暴涨。“杭州房价增幅比较合理,平均每个月3%的增长率,全年房价增长幅度5%左右,并未出现像苏州、南京那样30%左右的高增长率。”董枭斐表示。

据刘利钦介绍,融创杭州上半年完成55.5亿元销售额,超过去年全年,价格涨幅15%~25%不等。

而且,杭州商品房住宅实际库存量仍然很大。数据显示,虽然杭州商品住宅去库存周期降到了4.6个月,但是从绝对量上来看,并未明显下降。截至今年6月,杭州商品住宅可售面积仍高达819.48万平方米,这和2014年库存高企时候的差距并不大。

“杭州商品住宅实际库存高达2500~2600万平方米,还需要2年时间才能去化完。而销量增长过快会透支未来几年的购房需求,如果人口导入不是太强,风险就会比较高。如果杭州下半年销量能降下来,其实是回归正常。”董枭斐表示。

“公司看好杭州后市,原因是杭州城市利好持续且房地产市场供求关系良好、自住购买力旺盛。”刘利钦表示。



责任编辑:钊香丽
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