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  • 房企借钱有多难?中梁、新力代价最大,融创融资成本涨幅最多
  • 2020年05月20日来源:中国新闻网

提要:在不少业内人士看来,作为高杠杆的行业,房企的竞争,很大程度上是融资能力的比拼。刚刚过去的2019年,房企一边高呼追求“高质量发展”,着力于调整债务结构,降低融资成本,而真实情况是受调控政策的影响,其整体融资成本仍在上行。

融资成本一定程度上是房企综合实力的体现,企业融资成本较低,可以减少财务支出,提高盈利能力,进而提高企业的市场竞争力,从而实现低成本融资的良性循环;另一方面,融资成本的差异对房企竞争力也会带来重要影响,较高的融资成本意味着需要支付更多的利息,会进一步摊薄企业利润。

在不少业内人士看来,作为高杠杆的行业,房企的竞争,很大程度上是融资能力的比拼。

刚刚过去的2019年,房企一边高呼追求“高质量发展”,着力于调整债务结构,降低融资成本,而真实情况是受调控政策的影响,其整体融资成本仍在上行。

半数房企融资成本上行

公益福彩app亿翰智库统计数据显示,在公布了融资成本具体数值的TOP 30房企中(由于万科、金科、中南、荣盛4家年报中并未公布准确的加权平均融资成本,排名自动顺延至后续房企),2019年平均融资成本6。55%,较2018年的6。34%提高了0。21个百分点。

具体来看,30家房企中融资成本在5%以下的优等生有7家,占比14%;绿城、世茂、滨江等12家在5%-7%之间,雅居乐、正荣、奥园、阳光城、华夏幸福5家在7%-8%间,8%以上的包括融创、蓝光、佳兆业、恒大和新力、中梁。

回顾2019年,在“房住不炒”主基调的影响下,房企融资多种渠道受到监管限制。特别是2019年5月17日下发的“23号文”,强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资。

自此之后,融资政策面临了一次全方位收缩。

2019年7月9日,国家发改委明确,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债券。到了这年8月28日,多家银行收到窗口指导,要求开发贷额度控制在2019年3月底的水平。

不过,在“现金为王”的时代,资金面前容不得房企犹豫。而面对境内外融资渠道的持续收紧,房企借贷成本整体走高。

据亿翰智库统计数据,30强房企中,融资成本上升的房企就占半数之多,共15家,平均涨幅为0.38%。其中,融创中国的融资成本上涨幅度最大,为1.75个百分点,达到8.56%,这一数字为中海地产的2倍。

融创中国年报显示,2019年,由于销售物业开工面积增加、文旅城建设及运营、收购物业开发项目导致合并报表等事项,导致截至2019年底集团的借贷总额同比上升40.48%至3222.7亿元。而截至2019年末,融创中国账上现金仅1257亿元,净负债率也较2018年上升23%至172%。

不止融创,蓝光发展融资成本上涨1.11个百分点达到8.65%,华夏幸福上浮1.44个百分点达到7.86%。究其原因,同样是大幅举债造成的“后遗症”。

以华夏幸福为例,由于平安的入股,即便在融资渠道极度收紧的2019年,企业也只是调整一下融资结构而已,其2019筹资性净现金流相较上年有了大幅增长,超过260亿元,不过,即便是股东“出手”,成本方面似乎也未见明显好转。

分化加剧

有分析人士指出,2019年的融资困境,往往也是最能考验一家房企资金运营能力的时刻。相反,房企融资成本增速变化,不仅可以反映过去一年里融资环境的变化,更能体现企业融资成本管控的能力。

在15家房企融资成本上升的同时,亦有14家房企在这一方面有所改善,1家房企保持不变,一定程度上体现了融资成本的管控能力。

亿翰智库统计数据显示,在公布了融资成本具体数值的TOP30房企中,融资成本下降的房企共14家,平均降幅为0.16个百分点。

2019年14家融资成本下降的房企中,4家房企的融资成本在2018年便处于5%以内的低位,分别为中海、华润、龙湖与招商蛇口,除龙湖外其余3家均为国企。其中,中海地产融资成本最低,多年来始终稳居榜首,其2019年平均融资成本仅为4.21%,相较于上年进一步下降了0.09个百分点。此外,金茂、保利两大国企亦从原本的略高于5%降至5%以下,上演了强者恒强的“马太效应”。

与之形成对比的是,部分融资成本较高的房企依然处于高位。最典型的当属中梁和新力,这两家都属于资本市场的新兵,主张高周转的激进风格。其中,新力2019融资成本为9.2%,中梁更是高达9.4%,销售额在中梁之上的旭辉和金茂,对应的融资成本不过6%和4.94%。虽然中梁和新力今年的数据相较2018已经有所下降,但仍远超同规模房企平均水平,甚至为中海、华润、龙湖等房企的2倍多。

事实上,从榜单不难看出,2019年融资成本小于等于5.5%的房企中,仅有龙湖和金地为民企,拥有国企和央企背景的房企,在融资渠道和融资成本上具有天然的优势。

从平均融资成本上看,在榜单中的30家房企,国企的平均融资成本是4.87%,较民企性质房企6.48%的平均融资成本低1.61%左右。而从数量上看,融资成本低于5.5%的10家房企中,就有8家国企。

除了企业性质以外,房企规模也是影响融资成本的重要因素。整体上看,房企销售规模越大,融资成本越低。亿翰智库按照房企合约销售额,将50家典型房企分为TOP 1-10、TOP 11-20、TOP 21-30、TOP 31-50共四个梯队,2019年这四个梯队房企的平均融资成本分别为5。52%、5。77%、6。99%、6。95%,显然,头部房企融资成本更低。

一位长江证券资深分析师向《国际金融报》记者分析称,主要是因为头部房企偿债能力强,违约风险低,融资渠道广。而在这方面,马太效应所引发的企业分化甚至比其他方面更加严重和快速,“道理很简单,相对于小房企,银行和金融机构更愿意把钱贷给大房企,哪怕利息低一点也是如此,特别是在市场行情不好的时候”。

记者 孙婉秋 郑娜 张志峰



责任编辑:蔡媛媛
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